集体经营性建设用地租赁期限,不宜突破20年的限制

发表时间:2021-05-15 所属分类:

日前,有法院出台意见认为,集体经营性建设用地的租赁期限可以突破《民法典》合同编中有关租赁期限20年的限制,这一意见可能值得商榷。

该意见的逻辑在于,虽然《民法典》合同编规定了租赁合同期限不得超过20年,但《民法典》亦规定,有关集体建设用地的纠纷应当依照土地管理法的规定办理,而且土地属于特定物,不适用《民法典》合同编有关租赁物的一般规定。

而《土地管理法》对于土地租赁期限尽管作规定,但《九民会议纪要》中提到在特定领域可以适用涉及公序良俗的行政规章认定合同效力。

行政规章《规范国有土地租赁若干意见》规定土地的长期租赁只要不突破土地的出让最高年限即可。

同时,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》也规定了集体建设用地的出租年限可以参照国有土地使用权的出让年限。

绕啊绕,让人有些头晕目眩的情况下,最终得出了集体经营性建设用地的租赁期限突破20年的部分仍属有效!

但上述逻辑其实不止一处存在脱节——

第一,《规范国有土地租赁若干意见》并不属于行政规章。

我们常说的行政立法上的行政规章,是经过国务院部委部务会议讨论,部长签署命令发布的。

行政规章的制定程序虽然不能和法律、行政法规比肩,但也有相对严格的程序要求。

而该《规范国有土地租赁若干意见》的出台并未见正式的部长令签发,充其量只是一份规范性文件。

把这一规范性文件错当作行政规章,再跳到《九民会议纪要》中有条件适用涉及公序良俗的行政规章认定合同效力的逻辑链条中,其实已经失之毫厘,谬以千里了。

第二,《民法典》既然已经规定有关集体建设用地的纠纷应当依照土地管理法的规定办理,而土地管理法中并无集体土地租赁期限的规定,我们不了解法院得出集体经营性建设用地租赁年限可以突破20年的结论是否曾和土地管理行政机关事先作过沟通。

但公法上崇尚“法无明文规定不行政”,这就可能出现一个悖论——这边民事判决认为超过20年的集体经营性建设用地租赁合同有效,那边土地管理行政机关对超过20年的租赁行为可能作出违法用地的处罚或监管,当事人该无可措手了。

第三,《九民会议纪要》中的有关公序良俗原则适用仅仅局限于部分特定领域的做法本身值得推敲。

公序良俗是从社会道德层面的对民事主体的行为提出的要求,法律对民事主体违背社会道德的行为是否予以消极的评价,取决于民事主体违背道德规范程度的轻重,而不是取决于违背何种道德规范或何领域的道德规范。

《九民会议纪要》认为只有涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的行政规章才可以作为认定合同效力的依据未免一叶障目,如果合同效力涉及到公民生命财产安全,可能无须区分法律规范的层级,大概率认定合同无效也是没有问题的。

所以绕弯弯去援引有关公序良俗原则适用领域限制的条款实属多余。

第四,集体经营性建设用地的租赁期限不宜过长,还应当考虑到集体土地的特点。

集体土地的权属人一般都是集体经济组织或农民个体,签署租赁合同、履行合同义务过程中的证据意识较为欠缺。

一旦集体土地租赁期限过长,很容易产生土地权属争议,到时候土地所有权和使用权的归属就只能凭借证据的审查来决定,对于举证能力偏弱的集体经济组织和农民个体而言可能失之公平。

认可集体经营性建设用地的租赁期限可以突破20年,可能在个案中看似实现了公平,实则对集体土地的整体经营管理机制不一定是有利的。

啰啰嗦嗦讲了这么多,其实归根结底只有一条,司法裁判对社会的管理和人们的行为有着重要的指引作用,一份判决对于现行法的突破,务须谨慎!

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供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 卢嘉欣

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 黄家章