第二章

农村宅基地管理

第二节 宅基地使用权的转移

二、基于宅基地上房屋继承发生转移

案例2.2.2 城里人继承宅基地上房屋，就等于间接拿到地吗？

1953年，政府颁发了《土地所有权证》给乐某（父），由于乐家长期在外，房屋无人修缮倒塌。

人民公社初期，生产队在这块地搭牛栏，分给本村陈某等8户村民。

后来牛栏倒塌，陈某把土地卖给其他人做菜地。

2013年，乐某子女回到老家，向政府提出确权申请，要求拿回自家的老宅地。

但是，县政府却作出了行政处理决定，将土地所有权和使用权确认给村小组。

乐某子女们不服，向市政府申请行政复议，后，市政府支持了县政府的处理决定。

子女们还是不服，于是提起了行政诉讼。

行政法院认为，县政府作出的行政处理决定，遗漏通知必要的当事人，违反法定程序为由，撤销了处理决定。

2015年，县政府补足程序，重新作出行政处理决定，仍然把土地确权给了村小组。

子女们当然不服，第二次向市政府申请行政复议。

市政府第二次仍然维持县政府的处理决定，支持土地所有权和使用权归村集体。

子女们再次提起行政诉讼，要求撤销处理决定和复议决定，请求确认子女们的继承权，通过继承房屋而取得的宅基地所有权和使用权。

此时，子女们均为非农业家庭户。

最后，案件经过一审市中级人民法院、二审省高级人民法院，再审最高人民法院的审理，均驳回子女们的诉讼请求。

【理由是】：

1、1953年的《土地房产所有权证》是实行土地社会主义公有制之前的土地权属凭证。

依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十九条：

土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有……

《土地管理法》第二条规定：

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制……

因此，乐某的土地证是实行土地社会主义公有制之前的土地权属凭证，已经失效。

现在已经没有土地私有制，土地全部公有，土地所有权都是归村集体所有。

2、根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条：

非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

第四十九条：

接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

乐某房屋已经倒塌，之后也没有重建，等于房屋产权已经灭失。

土地所有权不能继承，而房屋可以继承。

但是房屋已经灭失，没有继承的标的物。

因此，子女们作为继承人，也不可能通过继承房屋的方式，来继承土地。

【总结】

城里人甚至外国人，都可以通过继承的方式，获得农村宅基地房屋，并间接取得宅基地使用权。但是切记，宅基地上必须有房屋，而且房屋没有倒塌，才能实现这个目标。 

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民