物业公司依据与业主签订的物业服务合同提供物业服务，业主则依约定的收费标准向物业公司支付物业管理费。实践中存在物业公司违反合同约定或者法律法规、部门规章规定擅自提高物业管理费，从而与业主产生收费纠纷的问题。若物业公司擅自提高物业管理费收费标准被司法机关认定无效，且物业公司也未能证明事实上向业主提供了“高收费”标准的服务，那么物业公司的收费就会失去根基，业主有权要求物业公司返还多收取的物业管理费。

广东诺臣律师事务所张扬律师团队对处理物业管理纠纷具有丰富的经验，常在物业管理服务纠纷诉讼中担任委托代理律师维护当事人的合法权益，团队律师在中国法制出版社还出版有《爱问法律百科：物业服务必知160问》著作。

2020年11月至2021年12月期间，张扬律师团队与合作律师陈冰华共同帮助广州市某住宅小区的业主成功处理了因物业收费不合理引起的集体诉讼案件，在业主一审败诉的情况下，二审代理业主方获得法院支持并改判，终审胜诉。

S物业公司擅自提高收费标准被判无效，业主起诉要求返还多收取的物业管理费。
 
2016年，S物业公司与广州D小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定小区内的物业管理费按照2.7元/平方米/月收取。2017年，S物业公司与广州D小区业委会签订《补充协议》，将该小区第五期楼盘的物业管理费提高至4元/平方米/月。五期业主认为S物业公司侵害了他们的合法权益，于是向法院起诉，要求确认《补充协议》中S物业公司按照每月4元/平方米/月的标准向业主收取物业管理费的条款无效。2020年，广州市中级人民法院作出终审判决，确认以上条款无效。

S物业公司自2016年起接管该小区，就以4元/平方米/月的标准向该小区第五期的业主收取物业管理费。2020年，在上述的收费条款被法院确认无效后，五期的三位业主作为代表，向法院提起诉讼要求S物业公司返还多收取的物业管理费。

业主起诉要求返还多收取的物业管理费，一审法院判决业主败诉，张扬律师团队二审阶段成功改判！

五期的业主以其中三位业主作为代表，委托张扬律师团队代理案件。S物业公司于一审庭审中称，虽然《补充协议》中关于S物业公司按4元/月/平方米向第五期业主收取物业管理费的约定被认定为无效，但S物业公司作为物业提供方，实际为五期提供了差别化的服务标准。因此，根据公平及等价有偿的原则，有权向第五期业主收取与其物业服务水平及质量相当的物业管理费。

为驳斥对方的观点，律师协助业主收集S物业公司管理服务不达标的图片，并将业主群的聊天记录截图和照片整理成图片集向法院提交，以证明S物业公司服务水平和质量并未达到4元/平方米/月的标准，且主张S物业公司未提供任何工作记录、台账等资料证明其有提供4元/平方米/月的等价服务。遗憾的是，一审法院认为虽然已生效的民事判决书认定《补充协议》中S物业公司按4元/平方米/月向第五期业主收取物业服务费的约定无效，但S物业公司作为物业服务企业，实际为第五期业主提供了物业服务，其有权向第五期业主收取4元/平方米/月的物业管理费，判业主败诉。

一审判决后，五期业主不服一审判决，继续委托张扬律所团队提起上诉。二审开庭前，律师们顶住压力，多次开会讨论、研究案情，并向二审法院提交书面的上诉意见，着重强调S物业公司收取4元/平方米/月的物业管理费既无合同依据及无事实依据。二审开庭时，法官参考我方的庭前上诉意见进行案件的审理，着重询问S物业公司按4元/平方米/月向五期业主收取物业管理费的依据，同时我方也针对对方回答进行了充分的驳斥。

律师在庭审中的观点最终得到的二审法院的认可，二审法院将案件改判，要求S物业公司返还多向业主收取的物业管理费。

二审法院判词摘录

本次业主代表起诉物业公司诉讼案件，由广东诺臣律师事务所高级合伙人张扬律师牵头，与陈冰华、蔡文映两位律师作为业主代表的律师共同处理案件。

供   稿 | 毛   洁

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 刘雅滢